Новеллы в законодательстве, регулирующие деятельность операторов КРТ

Правила заключения соглашения с федеральными операторами КРТ

22 июня 2024 года Постановлением Правительства РФ № 846 в соответствии с ч. 5 – 6 ст. 71 Градостроительного Кодекса РФ (далее – «ГрК РФ») были утверждены Правила заключения оператором комплексного развития территории (далее – «КРТ») соглашения с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом субъекта РФ, главой местной администрации в целях реализации решения о КРТ, принятого Правительством РФ (далее – «Правила»)^[1].

Согласно Правилам, в соглашение включаются:

• сведения и условия, подлежащие включению в договор о КРТ в соответствии с ч. 4 и 6 (в случае реализации КРТ жилой застройки) ст. 68 ГрК РФ
• сведения об осуществлении КРТ оператором самостоятельно, и (или) путем заключения оператором договора о КРТ в соответствии со ст. 69 ГрК РФ, и (или) путем привлечения оператором к реализации решения о КРТ своих дочерних обществ, которые осуществляют закупку товаров, работ, услуг в соответствии с законодательством о закупках,

а также могут включаться и иные сведения и условия (при необходимости), например, условия, подлежащие включению в договор о КРТ в соответствии с ч. 5 и 7 ст. 68 ГрК РФ.

В случае если полномочиями по выполнению одного или нескольких условий соглашения наделены государственные органы субъекта РФ и (или) органы местного самоуправления, соглашение заключается, в том числе, с высшим исполнительным органом субъекта РФ и (или) главой местной администрации муниципального образования (муниципальных образований), на территориях которых в соответствии с решением Правительства РФ предусматривается осуществление КРТ.

Утвержденные Правительством РФ Правила вступили в силу с 30 июня 2024 года. По словам заместителя председателя Правительства РФ Марата Хуснуллина, они позволят регламентировать и упорядочить взаимодействие оператора КРТ и органов власти при реализации проектов комплексной застройки, что в свою очередь позволит сократить сроки строительства как жилья, так и необходимой инфраструктуры.

Оператор КРТ

Напомним, что Федеральным законом от 25 декабря 2023 года № 627-ФЗ (вступил в силу с 01 января 2024 года) (далее – «Закон №627-ФЗ») в ГрК РФ было введено понятие «оператор комплексного развития территории» под которым понимается юридическое лицо, определенное Российской Федерацией или субъектом РФ и обеспечивающее реализацию решения о КРТ (п. 34.1 ст. 1 ГрК РФ).

Оператором КРТ может быть юридическое лицо^[2]:

• которое создано Российской Федерацией (в случае реализации решения о КРТ, принятого Правительством РФ) или субъектом РФ (в случае реализации решения о КРТ, принятого субъектом РФ или главой местной администрации) или
• в уставном (складочном) капитале которого доля Российской Федерации или субъекта РФ составляет более 50% или
• дочернее общество, в уставном (складочном) капитале которого более 50% долей принадлежит юридическому лицу, указанному в пунктах выше (ч. 1 и 2 ст. 71 ГрК РФ)

Основной целью изменений, согласно пояснительной записке к законопроекту, являлось уравнивание в правах юридических лиц, которые реализуют КРТ на основании договора и операторов КРТ, с которыми в силу пп. 6 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ договор о КРТ не заключается. Таким образом, нормы Закона 627-ФЗ устранили ряд законодательных пробелов, связанных с отсутствием у операторов КРТ, например, права самостоятельно принимать решение о подготовке документации по планировке территории (п. 1 ч. 1.1 ст. 45 ГрК РФ), обращаться за заключением договоров о подключении (технологическом присоединении) (п. 3 ч. 5 ст. 52.1 ГрК РФ), ходатайствовать об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 1 ст. 56.4 Земельного Кодекса РФ).

Кроме этого, операторы КРТ были частично наделены полномочиями публичной власти. Им была предоставлена возможность принимать решения о проведении торгов на право заключения договора о КРТ (ч. 3.1 ст. 69 ГрК РФ), определять организатора торгов и заключать по итогам торгов договор о КРТ. Также, в случае если оператору КРТ в аренду был предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для целей реализации КРТ, он вправе передать его в субаренду победителю торгов без согласия арендодателя на срок, не превышающий срока его аренды (ч. 3 ст. 71 ГрК РФ).

Особенности регулирования статуса оператора КРТ в Москве

Вместе с тем Закон № 627-ФЗ предусмотрел для Москвы возможность самостоятельно устанавливать особенности реализации проектов операторами КРТ, определенными высшим исполнительным органом государственной власти Москвы^[3]. К таким особенностям относится, например, то, что оператор КРТ, будучи «совместным предприятием» в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 71 ГрК РФ, в какой-то момент может перестать им соответствовать с точки зрения наличия участия в нем публичной стороны, сохранив при этом статус оператора КРТ со всеми его правами и обязанностями (п. 4.7 (1) Порядка взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении комплексного развития территорий нежилой застройки (утв. Постановлением Правительства Москвы от 23 марта 2021 года № 331-ПП (далее – «Порядок»)).

Такая опция является привлекательной для потенциальных инвесторов и напоминает модель проектов ТПУ^[4]. Она предполагает создание городом Москвой для целей реализации проекта общества с ограниченной ответственностью (наименования таких обществ, как правило, включают аббревиатуру «ТПУ», например, ООО «ТПУ «Кунцевская», ООО «ТПУ «Калужская») и отчуждение 99 % долей (принадлежащих АО «Мосинжпроект»^[5]) в нем на торгах частным инвесторам, которые реализуют коммерческую часть проекта^[6], с возможностью обратного выкупа указанной доли в случае материализации негативного сценария, согласованного участниками общества.

В развитие упомянутой нормы п. 4.7 (1) Порядка, в Положении «О порядке участия города Москвы в хозяйственных обществах» (утв. Постановлением Правительства Москвы от 05 сентября 2014 № 511-ПП) появился раздел 7 «Порядок принятия решений об участии в хозяйственных обществах в целях реализации решений о комплексном развитии территорий города Москвы». В соответствии с нормами данного раздела, дочерним обществом города Москвы в целях реализации КРТ совместно с частным инвестором создается проектная компания, где доля дочернего общества города Москвы («основное хозяйственное общество») должна составлять не менее 51% и может быть выкуплена инвестором на основании соглашения об опционе в течение трех лет с момента его заключения.

Согласно процедуре, описанной в Порядке:

Департамент городского имущества города Москвы в соответствии с решением, принятым на совещании с участием Мэра Москвы, принимает решение:

• о создании основного хозяйственного общества (100% долей принадлежат городу Москве)

• о создании проектной компании (51% долей принадлежит основному хозяйственному обществу) на основании заявки основного хозяйственного общества (в т.ч, но не исключительно)^[7],

а затем о целесообразности заключения между участниками проектной компании корпоративного договора об осуществлении корпоративных прав участников проектной компании и соглашения о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи доли основного хозяйственного общества в уставном капитале проектной компании^[8].

Следует отметить, что практика применения указанных положений на сегодняшний день отсутствует. В то же время полагаем, что московское регулирование «операторства» в ближайшее время продолжит активно развиваться. Будем следить за обновлениями.

_______________________________________________

[1] Случаи, содержание, порядок заключения и реализации соглашения, заключаемого в целях реализации решения о КРТ, принимаемого высшим исполнительным органом власти субъекта РФ, главой местной администрации, устанавливаются высшим исполнительным органом власти субъекта РФ (ч. 7 ст. 71 ГрК РФ)

[2] Такие хозяйственные общества относятся к заказчикам, которые при осуществлении деятельности обязаны соблюдать требования Федерального закона от 18 июля 2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». Он предусматривает как конкурентные способы заключения договоров (торги, аукцион, запрос котировок, запрос предложений и иные способы, закрепленные в положении о закупке) (п. 1 ч. 3.1 ст. 3), так и неконкурентные способы (закупка у единственного поставщика (подрядчика) и иные способы, закрепленные в положении о закупке) (п. 2 ч. 3.1 ст. 3). При этом, в ряде случаев на указанные хозяйственные общества требования указанного закона не распространяются, и заключение договоров может осуществляться в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ (ч. 4 ст. 1)

[3] Ст. 4 Закона РФ от 15 апреля 1993 года № 4802–1 «О статусе столицы Российской Федерации»

[4] Транспортно-пересадочный узел

[5]  100% акций принадлежит Департаменту строительства города Москвы

[6] Технологическую часть ТПУ, как правило, реализует город Москва

[7] п. 7.1–7.2 Раздела 7 Порядка

[8] п. 7.8, 7.18 Раздела 7 Порядка