Изменения в регулировании института комплексного развития территорий
Команда BIRCH подготовила краткий обзор некоторых изменений в регулировании института комплексного развития территорий, имеющих важное значение с точки зрения дальнейшего развития практики применения указанного института.
26 декабря 2024 года был принят Федеральный закон № 486-ФЗ, который внес ряд значимых изменений в регулирование института комплексного развития территорий (КРТ). Данные изменения вступят в силу с 1 марта 2025 года.
1.
Законодателем был сделан шаг к решению проблемы недостаточной обеспеченности населения объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры путем закрепления в обязательном порядке в договоре о КРТ перечня таких объектов, необходимых для функционирования объектов капитального строительства, строящихся в рамках КРТ (п. 2.1 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ), а также возложения на лиц, осуществляющих КРТ, обязанности по их строительству (пп. 6 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ).
Этапность и сроки строительства указанных объектов в обязательном порядке должны быть предусмотрены в документации по планировке территории (ДПТ) (пп. 7 ч. 6, пп. 7 ч. 7, пп. 5 ч. 8 ст. 66 ГрК РФ), а их несоблюдение, в том числе, является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (РнС) (ч. 13.1 ст. 51 ГрК РФ).
Обязательной частью договора о КРТ теперь также будет являться обязанность заключившего его лица осуществить благоустройство застраиваемой территории (п. 6.1 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ).
2.
Еще одним важным изменением стало закрепление в законе возможности внесения изменений в решение о КРТ и последующую корректировку договора о КРТ (пп. 14 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ) вместо ранее практикуемой отмены принятого решения (на практике это происходило, например, в случаях включения в границы КРТ объектов, находящихся в федеральной собственности или объектов культурного наследия).
Внесение изменений в решение о КРТ по общему правилу осуществляется в порядке, предусмотренном для принятия решения о КРТ (ч. 7 ст. 67 ГрК РФ), упрощенный порядок внесения изменения предусмотрен для ограниченного количества случаев (например, в случае изменения предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в пределах 10%) (ч. 8 ст. 67 ГрК РФ).
3.
Если ранее корректировать существующие градостроительные ограничения, установленные генпланом и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), в упрощенном порядкедля целей реализации КРТ можно было только в случае реализации КРТ на основании решения, то теперь такой «льготный» порядок применим также в случае, когда решение о КРТ не принимается, при реализации КРТ по инициативе правообладателя на основании договора (ч. 2.1 ст. 24 ГрК РФ, пп. 6 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ).
4.
И последняя новелла, на которую хотелось бы обратить внимание, это возможность установления границ территорий КРТ не по границам территориальных зон (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ). С учетом того, что включение земельных участков в границы КРТ в ПЗЗ очень часто по факту «парализует» их градостроительный потенциал (в связи с отказами в выдаче градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), РнС в отсутствии утвержденной ДПТ и заключенного договора о КРТ, а также отказами в изменении видов разрешенного использования земельных участков), правило о том, что границы территорий, в которых предусматривается осуществление КРТ, могут не совпадать с границами территориальных зон, должно существенно сократить количество земельных участков, подверженных указанному риску.