Новый порядок взаимодействия юридических лиц с Росреестром

С 1 марта 2025 года вступили в силу положения Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 487-ФЗ, которые изменяют порядок предоставления юридическими лицами документов в Росреестр для целей кадастрового учета объектов недвижимости и регистрации прав на такие объекты.

Теперь юридические лица могут зарегистрировать права на объекты недвижимости или обременения/ограничения прав на указанные объекты только посредством электронного направления документов.

Данное решение законодателя принято в целях повышения качества оказания регистрационных услуг и сокращения сроков регистрационных действий. Однако на практике электронный порядок взаимодействия с Росреестром обладает рядом особенностей, которые требуют от сторон сделки дополнительных материальных и временных затрат, а также технологической подготовки.

Круг субъектов, на которых распространяются новые требования

Новые требования распространяются на сделки, обеими сторонами которых являются юридические лица.

При этом действующее законодательство предусматривает возможность обратиться в Росреестр с заявлением в бумажной форме в следующих случаях:

• при наличии временной технической невозможности направления документов в электронной форме, информация о которой должна быть размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.gov.ru)
• одной из сторон сделки является физическое лицо (исключение не применяется к договорам участия в долевом строительстве)
• одной из сторон сделки является КФХ (являющееся ЮЛ), СНТ, гаражные кооперативы, ЖСК, ТСЖ (исключение действует до 1 января 2026 года)

Кроме того, на практике Росреестр может принять в бумажном виде документы, если законодательство, действовавшее на момент подписания/принятия/вынесения документа, не предусматривало возможность оформления такого документа в электронном виде (например, акты приемки в эксплуатацию объектов недвижимости, выданные до введения в действие ГрК РФ).

Статус ИП

Согласно нашему опыту, буквальному толкованию ст. 4 и ст. 18 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» («Закон о регистрации»), а также судебной практике ИП приобретают права на недвижимое имущество в статусе физических лиц. Таким образом, полагаем, что в случае если одной из сторон сделки является ИП, стороны сделки вправе обратиться в Росреестр с заявлением в бумажной форме.

Сервисы электронного взаимодействия с росреестром

На данный момент существует четыре способа направления в Росреестр документов в электронной форме:

• Личный кабинет на официальном сайте Росреестра (авторизация происходит посредством личного кабинета Госуслуг)
• Госуслуги
• Сервис прямого доступа (СПД-3)
• Сервис взаимодействия с Росреестром и Адаптер электронного взаимодействия (СВР и АЭВ)

При этом первые два способа являются менее сложными, поскольку для их использования сторонам сделки не потребуется заключать отдельные договоры с Росреестром.

Особенности взаимодействия

Форма документов

Документы могут быть поданы в следующих формах: в форме электронных документов или в форме электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).

Под электронными документами понимаются электронные файлы, подписанные УКЭП. Электронные образы документов представляют собой сканы бумажных документов, подписанные УКЭП.

На практике Росреестр требует загружать документы в одном из двух форматов: PDF-A или XML. УКЭП прикрепляется в качестве файла в формате SIG.

Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП)

Для подписания заявления в электронной форме, а также прилагаемых к данному заявлению документов, сторонам сделки потребуется получить УКЭП.

УКЭП для юридических лиц можно оформить в офисах Федеральной налоговой службы («ФНС»). Также юридические лица вправе получить в ФНС сертификат УКЭП для использования системы «Госключ», которая также позволяет подписывать документы, связанные с взаимодействием с Росреестром.

Необходимо учитывать, что при подаче документов в Росреестр в электронной форме потребуется приложить УКЭП всех лиц, которые подписали соответствующие документы (например, если документы удостоверяет нотариус, потребуется приложить УКЭП нотариуса).

Обращаем внимание, что в соответствии с ч. 1.2 ст. 18 Закона о регистрации правообладатели могут подать следующие заявления в электронной форме посредством использования личного кабинета на официальном сайте Росреестра без подписания такого заявления УКЭП:

• об исправлении технических ошибок
• о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости
• о кадастровом учете и регистрации права собственности в отношении объекта ИЖС, садового дома
• о кадастровом учете и регистрации права собственности в отношении участков, образуемых путем перераспределения земель/участков, находящихся в государственной/муниципальной собственности, и участков, находящихся в частной собственности, на основании решения об утверждении схемы расположения участка или согласия уполномоченного органа на заключение соглашения о перераспределении участков
• о кадастровом учете и регистрации прав в случае образования двух и более участков в результате раздела участка, а также образования участка в результате объединения с другими участками
• о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости
• о невозможности регистрации прав без личного участия правообладателя
• о внесении в ЕГРН сведений об адресе электронной почты и (или) почтовом адресе, по которым осуществляется связь с правообладателем объекта недвижимости или лицом, в пользу которого зарегистрировано ограничение/обременение такого объекта

Машиночитаемая доверенность

В случае подачи заявления в Росреестр в электронном виде по доверенности заявителю необходимо приложить к заявлению машиночитаемую нотариальную доверенность.

Под машиночитаемой нотариальной доверенностью понимается документ, выданный в форме электронного документа в формате XML и удостоверенный УКЭП нотариуса.

Таким образом, при подаче заявления представителю юридического лица по машиночитаемой доверенности потребуется прикрепить файл доверенности в формате XML и УКЭП нотариуса в формате SIG.

Последствия нарушения подачи заявления в электронной форме

Согласно ст. 25 Закона о регистрации в случае направления с 1 марта 2025 года юридическими лицами в адрес Росреестра документов в бумажном виде государственный регистратор примет решение о возврате документов без рассмотрения.

Аналогичные последствия предусмотрены Законом о регистрации для заявлений и документов, поданных в электронном виде с нарушением требований к их формату и подписи.