Инфраструктурная нагрузка застройщиков

В феврале мы публиковали обзор изменений в регулировании института комплексного развития территорий (КРТ), к числу которых относятся изменения, связанные с формализацией отношений между застройщиками и органами публичной власти в части распределения инфраструктурной нагрузки в рамках реализации проектов КРТ, а именно:

• закрепление в обязательном порядке в договоре о КРТ перечня объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимых для функционирования объектов капитального строительства, строящихся в рамках КРТ (п. 2.1 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ)
• возложение на лиц, осуществляющих КРТ, обязанности по их строительству (пп. 6 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ) и безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность (п. 1 ч. 5 ст. 68 ГрК РФ)
• установление необходимости указания в документации по планировке территории этапности и сроков строительства указанных объектов (пп. 7 ч. 6, пп. 7 ч. 7, пп. 5 ч. 8 ст. 66 ГрК РФ)

Указанные нормы на сегодняшний день являются единственными на уровне федерального законодательства, закрепляющими обязанность строительства объектов инфраструктуры частным субъектом. Вместе с тем они являются специальными, регулирующими исключительно комплексную застройку, для точечной застройки подобные нормы отсутствуют, в связи с чем на практике был выработан ряд механизмов, позволяющих возложить на застройщика инфраструктурные обязанности.

Наиболее распространенным из них является заключение «инфраструктурного договора» (такие договоры могут называться в разных регионах по-разному, например, соглашение о реализации инвестиционного проекта в Московской области, соглашение о сотрудничестве для развития сети социальной инфраструктуры в Перми), который может предусматривать, как обязанность по строительству объектов инфраструктуры, так и обязанность по выплате компенсации такого строительства в бюджет публичного образования. Указанные затраты должны учитываться застройщиком в бюджете проекта, реализация которого может потенциально увеличивать инфраструктурную нагрузку на застраиваемую территорию.

Так, например, в г. Москве, с застройщиками с целью обеспечения жилой и нежилой застройки необходимой социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры заключается инфраструктурный договор, в соответствии с которым участие застройщика в создании инфраструктурных объектов может быть, как в форме строительства объектов инфраструктуры с последующей их передачей в собственность г. Москвы, так и в форме компенсации в бюджет г. Москвы. Отметим, что конструкция инфраструктурного договора является новой для московского региона. Нормы, регулирующие его заключение, вступили в силу с 1 марта 2025 года (Постановление Правительства Москвы от 24 декабря 2024 года № 3135-ПП «О мерах по обеспечению жилой и (или) нежилой застройки на территории города Москвы объектами инфраструктуры и местами приложения труда»).

Еще одним механизмом, который реже используется на практике, является отказ уполномоченных органов в выдаче разрешений на строительство (РнС) по причине необеспеченности строящегося объекта инфраструктурой. Такие отказы обосновываются, как ссылкой на региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП), так и ссылкой на положения проектов планировки территории (ППТ) в части требований к инфраструктуре.

При этом в обоих случаях данный механизм имеет недостатки.

Отказ в выдаче РнС со ссылкой на ППТ имеет очень ограниченную сферу применения, поскольку зачастую строительство того или иного объекта не требует разработки ППТ в обязательном порядке (ч. 3 ст. 41 ГрК РФ), в связи с чем утвержденный ППТ отсутствует.

Что же касается РНГП, то они, согласно нормам ГрК РФ, разрабатываются в целях учета органами местного самоуправления при разработке градостроительной документации (п. 26 ст. 1, ч. 1.1 ст. 15, ч. 2 ст. 20, ч. 3 ст. 24, ч. 10 ст. 45 ГрК РФ), а не для подготовки проектной документации отдельных объектов капитального строительства, то есть формально застройщики не обязаны применять их напрямую, в том числе, в части требований к обеспеченности территории инфраструктурой. Вместе с тем в судебной практике встречается позиция, согласно которой нормативы обязательны для исполнения всеми субъектами градостроительной деятельности и должны учитываться при подготовке и рассмотрении проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 января 2025 года № Ф08-10650/2024 по делу № А53-18235/2022).

Таким образом, отсутствие федерального регулирования инфраструктурной нагрузки застройщиков применительно к точечной застройке привело к появлению необоснованной практики отказов в выдаче РнС, а также появлению большому количеству вариаций «инфраструктурных договоров» в регионах, которые требуют особого внимания с точки зрения рисков для застройщиков.