Основные изменения в регулировании недвижимого имущества в 2026 году

В 2026 году существенным образом изменяется регулирование сразу нескольких значимых аспектов в сфере недвижимости: получения разрешительной документации на строительство, перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования, а также ряда иных вопросов.

Вышеуказанные изменения носят комплексный характер и оказывают влияние как на процедуры получения государственных услуг (например, получения разрешительной документации на строительство), так и на использование земельных участков.

Разрешительная документация на строительство

С 1 сентября 2026 года существенным образом изменится процедура получения разрешения на строительство («РнС») и разрешения на ввод в эксплуатацию («РнВ»).

Согласно Федеральному закону от 31 июля 2025 года № 304-ФЗ с 1 сентября 2026 года РнС и РнВ не будут более выдаваться в качестве отдельных документов. Вместо РнС и РнВ застройщики будут обязаны получить выписки из государственных реестров РнС и РнВ.

Формирование и ведение реестров РнС и РнВ будет осуществляться в соответствии с отдельным порядком, который будет утвержден Правительством РФ. При этом, основываясь на указанном порядке, высшие исполнительные органы субъектов РФ будут вправе утвердить собственные порядки формирования и ведения реестров РнС и РнВ.

Обращаем внимание, что сведения, содержащиеся в реестрах РнС и РнВ будут общедоступными (за исключением тех сведений, доступ к которым ограничен законодательством РФ). На практике это означает, что любое заинтересованное лицо сможет получить сведения об объекте строительства, содержащиеся в вышеуказанных реестрах.

При этом РнС и РнВ, выданные в форме отдельных документов сохранят свою силу до окончания срока их действия. Однако, чтобы внести изменение в данные разрешительные документы, застройщику потребуется внести соответствующие изменения в реестры РнС и РнВ.

Вышеуказанные изменения направлены на оптимизацию и автоматизацию процессов выдачи разрешительной документации в сфере строительства, что позволит сократить сроки предоставления соответствующих государственных услуг. 20 000

Виды разрешенного использования

Федеральный закон от 31 июля 2025 года № 295-ФЗ, положения которого вступят в силу с 1 марта 2026 года, дополняет Земельный кодекс РФ («ЗК РФ») новой главой, устанавливающей систематизированное детальное регулирование установления и изменения видов разрешенного использования («ВРИ») земельных участков, а также вносит изменения в Градостроительный кодекс РФ («ГрК РФ»), направленные на изменение и утонение уже существующих правовых норм, регулирующих ВРИ земельных участков.

При этом большинство положений Федерального закона от 31 июля 2025 года № 295-ФЗ не вводят новое регулирование, а закрепляют в правовых нормах уже сложившиеся в судебной практике подходы в отношении изменения ВРИ и использования земельных участков в соответствии с установленным ВРИ.

К наиболее существенным положениям о ВРИ можно отнести следующие:

• разрешенное использование (назначение) зданий или сооружений должно соответствовать ВРИ земельного участка, на котором они расположены (данное положение соотносится с принципом единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов)
• перечень ВРИ для земельных участков определяются следующими документами:
  • для земельных участков в границах населенных пунктов (в том числе в границах ООПТ) – градостроительными регламентами ПЗЗ
  • для лесных участков из состава земель лесного фонда (за исключением лесных участков, расположенных в границах ООПТ федерального значения) – лесохозяйственным регламентом
  • для земельных участков в границах ООПТ (за исключением участков, находящихся в границах населенных пунктов) – положением об ООПТ
  • для земель иных категорий – в соответствии с отдельными федеральными законами
  • для земельных участков, предназначенных согласно утвержденной документации по планировке территории («ДПТ») для строительства линейных объектов, транспортно-пересадочных узлов, а также участков в границах ОЭЗ, ИНТЦ, СЭЗ, ТОСЭР, участков общего пользования и искусственных участков – ДПТ
  • для земельных участков, предназначенных для осуществления пользования недрами – лицензией на пользование недрами
  • для земельных участков, используемых в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства – решением федеральных органов исполнительной власти, уполномоченных в области обороны страны и безопасности государств
• земельные участки могут быть использованы вне зависимости от установленных ВРИ и их категории земель в следующих целях:
  • размещение геодезических пунктов, лесохозяйственных и иных специальных информационных знаков
  • строительство, реконструкция и эксплуатация линейных объектов (если для их строительства не требуется разработка ДПТ)
  • ограждение земельных участков
  • возведение некапитальных строений и сооружений
  • складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства (на период строительства)
  • обеспечение обороны страны и безопасности государства (за исключением земельных участков, используемых для строительства жилых домов, объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, иных объектов, непосредственно не предназначенных для обеспечения осуществления уполномоченными федеральными органами государственной власти полномочий в области обороны страны и безопасности государства, в области мобилизационной подготовки и мобилизации)
• арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не вправе выбирать иной ВРИ, чем предусмотренный договором аренды (данное положение не применяется к договорам аренды, заключенным в целях реализации проектов КРТ)
• если в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ВРИ участка не определен, ВРИ такого участка определяется в соответствии с целью предоставления участка, указанной в договоре аренды
• определены особенности образования земельных участков в части определения их ВРИ (например, при объединении участков с различными ВРИ, собственник вправе выбрать для образуемого участка все ВРИ исходных участков или один из данных ВРИ, а также вправе установить новый ВРИ из числа ВРИ, предусмотренных градостроительным регламентом)

Указанные изменения устраняют неопределенность и неоднозначность формулировок правовых норм, регулирующих ВРИ, из-за которых на практике возникало большое число судебных разбирательств по различным вопросам, связанным как с изменением ВРИ, так и с использованием арендуемых земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Изменение порядка перевода земель с/х назначения в земли иных категорий

С 1 марта 2026 года вступают в силу большинство положений Федерального закона № 52-ФЗ, которыми внесены существенные изменения в регулирование перевода земель с/х назначения в земли иных категорий.

Среди наиболее значимых положений данного закона можно выделить следующие:

• обновление порядка перевода земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, в другие категории земель
• изменение перечня оснований для перевода земель сельхозугодий в другие категории земель
• установление особого порядка согласования проектов территориального планирования и проектов генеральных планов в случае включения в состав населенных пунктов земель, относящихся к сельхозугодьям
• определение порядка установления и изменения границ сельхозугодий в составе земель сельскохозяйственного назначения

Более подробно о данных изменениях читайте в нашем обзоре положений Федерального закона № 52-ФЗ по ссылке.

Внесудебное обжалование решений о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество

С 1 января 2026 года вступили в силу положения Федерального закона от 22 июля 2024 года № 207-ФЗ, устанавливающие внесудебный порядок обжалования решения регистратора о приостановлении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав.

Заявитель вправе обратиться в течение 15 рабочих дней с даты принятия регистратором решения о приостановлении с заявлением об обжаловании в зависимости от обстоятельств в одну из апелляционных комиссий Росреестра (центральную, региональную или межрегиональную). Апелляционная комиссия обязана принять решения по поступившему заявлению в течение 15 рабочих дней с даты поступления указанного заявления.

При этом введенная вышеуказанным федеральном законом процедура внесудебного обжалования решений о приостановлении не является обязательным досудебным порядком обжалования, т.е. заинтересованное лицо вправе сразу после получения решения о приостановлении обратиться в суд с целью оспаривания данного решения в судебном порядке.

Расчет арендной платы за земельные участки в публичной собственности

Согласно положениям Федерального закона от 8 августа 2024 года № 321-ФЗ арендная плата по заключенным с 1 января 2026 года договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, подлежит расчету, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Ранее порядок определения размера арендной платы по договорам аренды вышеуказанных участков определялся органами власти как на основании кадастровой стоимости, так и на основании рыночной стоимости.

Однако обращаем внимание, что арендная плата по договорам аренды, заключаемым посредством аукциона, будет определяться, как и ранее, по результатам аукциона.

Данные изменения направлены на унификацию подхода к определению арендной платы земельных участков в публичной собственности. Теперь потенциальные арендаторы смогут заранее рассчитать арендную плату (т.к. сведения о кадастровой стоимости земельных участков доступны в публичных источниках) без привлечения оценочных организаций и ожидания подготовки отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков.

Согласование строительства придорожных полос

С 1 марта 2026 года вступает в силу Постановление Правительства РФ от 27 сентября 2025 года №1486 «Об утверждении Положения о придорожных полосах автомобильных дорог» («Положение»).

Утверждение вышеуказанного Положения является следующим этапом развития законодательства в сфере регулирования деятельности в границах придорожных полос. На практике, несмотря на имеющиеся в Федеральном законе от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ положения о возможных характеристиках придорожных полос, порядке их установления, особенностей строительства объектов в их границах и основаниях для отказа в согласовании такого строительства, возникали спорные ситуации в отношении осуществления деятельности в границах придорожных полос.

Положение детально описывают не только порядок установления, изменения и прекращения существования придорожных полос, но и порядок получения от владельца автомобильной дороги согласования строительства объектов в границах придорожных полос.

Для получения вышеуказанного согласования в соответствии с Положением заинтересованному лицу потребуется направить соответствующее заявление и приложить к нему следующие документы: документ, подтверждающие полномочия заявителя, и схему размещения объекта в границах придорожной полосы.

Ранее все основания для отказа в предоставлении согласования строительства согласно Федеральному закону от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ были связаны с дальнейшей невозможностью содержания, ремонта, реконструкции автомобильной дороги и с ухудшением видимости, а также других условий безопасности дорожного движения в результате строительства объектов в границах придорожной полосы.

Положение к вышеуказанным основаниям для отказа в согласовании добавляет новые:

• отсутствие полномочий у владельца автомобильной дороги на предоставление согласования
• заявление и приложения не соответствуют требованиям Положения
• возможность строительства объекта в границах придорожной полосы не предусмотрена действующим законодательством

Авторы

• Дарья Чуева, советник
• Денис Михайличенко, старший юрист
• Мария Могилина, младший юрист