Контрсанкционные требования к сделкам с недвижимостью

По состоянию на 01 апреля 2024 года

В законодательстве отсутствует детальное регулирование прав и обязанностей владельцев маркетплейсов, продавцов товаров и владельцев пунктов выдачи заказов, несмотря на их значительное участие в гражданском обороте. При этом владелец маркетплейса как экономически сильная сторона имеет возможность в одностороннем порядке изменять условия договора, накладывать штрафные санкции и блокировать доступ к маркетплейсу своим контрагентам.

Контрсанкционные правила совершения сделок с недвижимостью

Указом Президента № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» от 01 марта 2022 года был введен специальный режим совершения сделок с недвижимым имуществом.

Он заключается в необходимости получения разрешения подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ (далее – «Правительственная комиссия») на сделки (операции), влекущие возникновение права собственности на недвижимое имущество и осуществляемые:

1. резидентами с Недружественными лицами*
2. резидентами с иностранными лицами, не являющимися Недружественными лицами, если предметом сделок (операций) является недвижимое имущество, приобретенное после 22 февраля 2022 года указанными иностранными лицами у Недружественных лиц

*Недружественные лица:

1. иностранные физические и юридические лица, которые связаны с недружественными государствами^[1] (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства)
2. лица, находящиеся под контролем иностранных физических и юридических лиц, связанных с недружественными государствами, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности (т.е. в том числе расположенные в РФ)

К Недружественным лицам не относятся:

• лица, чьими конечным бенефициарами выступают РФ, российские физические и юридические лица, в том числе, в случае если этот контроль осуществляется через иностранные юридические лица, связанные с такими иностранными государствами, а информация о контроле над этими лицами раскрыта перед налоговыми органами РФ
• лица, находящиеся под контролем физических или юридических лиц, личным законом которых является право иностранного государства, не относящегося к иностранным государствам, совершающим недружественные действия, при условии, что такой контроль установлен до 01 марта 2022 года
• лица, находящиеся под контролем иностранного государства, не относящегося к иностранным государствам, совершающим недружественные действия, при условии, что такой контроль установлен до 01 марта 2022 года

Процедура получения разрешения Правительственной комиссии на сделки с недвижимостью

Правила выдачи разрешений Правительственной комиссией установлены Постановлением Правительства РФ от 06 марта 2022 года № 295 (далее – «Постановление № 295»). Кроме того, рекомендуемые условия выдачи разрешений закрепляются в выписках из протоколов заседания Правительственной комиссии.

Заявление о выдаче разрешения на осуществление сделки или группы сделок формально подается в Министерство финансов РФ (далее – «Минфин»). При этом практически обязательным является предварительное обращение в курирующее ту или иную отрасль министерство. На текущем этапе приоритетным маршрутом согласования является первоначальное обращение в отраслевое министерство напрямую, из которого пакет документов после рассмотрения и согласования в последующем направляется в Минфин. Согласно нашей практике, заявления, направленные напрямую в Минфин, перенаправляются в отраслевое министерство (с этим связана возможность федеральных органов исполнительной власти действовать в интересах заявителей). В рамках отраслевого министерства заявления распределяются по соответствующим департаментам в зависимости от специализации.

Заявителем может выступать резидент, Недружественное лицо или в интересах указанных лиц – федеральные органы исполнительной власти и (или) Центральный Банк.

Процедура получения разрешения Правительственной комиссии на сделки с недвижимостью

При обращении в министерство необходимо представить следующие документы:

• заявление по рекомендованной Минфином РФ форме
• обращение о выдаче разрешения на осуществление (исполнение) сделки (операции), содержащее информацию о цели, предмете, содержании и существенных условиях сделки (операции), о планируемых сроках действия такого разрешения, адресованное Правительственной комиссии и составленное в произвольной форме. В обращении требуется предоставить общее описание сделки и ее сторон, сумму сделки (нескольких операций), цену (порядок определения цены), скидки к рыночной цене и соответствующее обоснование (при наличии), указание на третьих лиц, имеющих отношение к сделке или ее реализации, обоснование необходимости согласования сделки (позитивные эффекты при реализации, негативные эффекты в случае отказа в согласовании)
• документ, подтверждающий государственную регистрацию заявителя – ЮЛ (иностранной организации, не являющейся юридическим лицом, в соответствии законодательством государства, в котором она учреждена) или ФЛ в качестве ИП
• паспорт заявителя – ФЛ
• учредительные документы заявителя – ЮЛ
• сведения о выгодоприобретателях, бенефициарных владельцах, лицах, осуществляющем контроль над сторонами сделки
• бухгалтерский баланс резидента по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления заявления^[2]
• сведения о балансовой стоимости активов резидента по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления заявления
• письмо-согласие иностранного участника с основными условиями сделки (скан-копия)
• договор купли-продажи или иной договор, направленный на передачу актива. В случае если к моменту подачи пакета документов договор еще не подписан, на практике к пакету документов прикладывается проект договора, согласованный сторонами и максимально близкий к варианту, который стороны будут готовы подписать
• отчет о независимой оценке рыночной стоимости актива, проведенной оценщиком, занимающимся частной практикой и включенным в перечень оценщиков (оценочных компаний), рекомендованных подкомиссией Правительственной комиссии^[3]
• экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, включенных в перечень, рекомендованный Правительственной комиссией^[4]
• гарантийное письмо, содержащее обязательство по осуществлению добровольного направления в федеральный бюджет денежных средств в размере не менее 15% от рыночной стоимости приобретаемого актива, указанной в отчете о независимой оценке
• опись прилагаемых документов

Обращаем внимание, что дополнительные условия, выполнение которых необходимо для получения разрешения на сделку (операцию) в соответствии с Выпиской из протокола заседания подкомиссии Правкомиссии от 7 июля 2023 года № 171/5 с изменениями внесенными Выпиской из протокола заседания подкомиссии Правкомиссии от 26 сентября 2023 года № 193/4, актуальны только для сделок (операций) с ценными бумагами и долями и формально неприменимы к сделкам (операциям) с недвижимостью.

В частности, формально предоставление отчета об оценке приобретаемого актива необходимо только для сделок с акциями/долями, однако на практике мы сталкивались с запросом отчета об оценке профильным ведомством и по иным сделкам, включая сделки с недвижимостью. В связи с этим в целях успешного прохождения процесса согласования сделки и минимизации временных затрат рекомендуем осуществлять подготовку отчета об оценке предмета сделки наряду с основным пакетом документов.

Кроме того, в связи с тем, что отчет об оценке в настоящее время является основой для расчета добровольного взноса в бюджет, формально при его отсутствии нет базы для определения размера указанного взноса. При этом на практике нам известны случаи, когда даже при наличии отчета об оценке оплата добровольного взноса по сделкам с недвижимым имуществом не осуществлялась.

Порядок оформления пакета документов

Заявление и документы могут быть предоставлены как на бумажном носителе, так и в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, подписанного с использованием ЭЦП. На практике мы рекомендуем подавать документы на бумажных носителях. При этом при взаимодействии с профильным ведомством дополнительно запрашиваемые документы могут направляться как в бумажном, так и в электронном виде.

Заявление и документы предоставляются на русском языке, в случае если оригиналы документов, приложенных к заявлению, составлены на иностранном языке — необходимо также предоставить заверенный в установленном порядке перевод.

Документы должны быть прошиты и заверены печатью заявителя (при ее наличии). В случае если заявителем является ФЛ — документы заверяются подписью ФЛ.

Заявление может быть представлено представителем заявителя, имеющим нотариально удостоверенную доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия лица на представление заявления.

К заявлению также прилагается опись направляемых документов.

Сроки принятия решения

Критерии и сроки принятия решения оценить достаточно сложно, так как регулирование является сравнительно новым и сложившейся практики в данный момент нет.

Исходя из нашего опыта, рассмотрение и согласование сделки занимает от 4 до 6 месяцев.

^{______________________________________________________________}

^[1] Перечень иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц, утвержден Распоряжением Правительства РФ от 05 марта 2022 года № 430-р.

^[2] При отсутствии указанного бухгалтерского баланса в государственном информационном ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчетности, предусмотренном ст. 18 Федерального закона «О бухгалтерском учете». Данный документ является специальным для сделок с недвижимостью

^[3] Актуальный перечень оценочных организаций размещен на сайте Минфина по ссылке: https://minfin.gov.ru/ru/permission/79-81?id_57=301496-perechen_otsenshchikov_otsenochnykh_organizatsii_rekomendovannykh_dlya_provedeniya_otsenki_rynochnoi_stoimosti_aktivov 

^[4] Актуальный перечень саморегулируемых организаций размещен на сайте Минфина по ссылке: https://minfin.gov.ru/ru/document/?id_4=301783