Контрсанкционные требования к сделкам с недвижимостью
Команда BIRCH LEGAL подготовила обзор порядка согласования сделок с недвижимостью и основными требованиями, которые предъявляет Правительственная комиссия.
По состоянию на 01 апреля 2024 года
В законодательстве отсутствует детальное регулирование прав и обязанностей владельцев маркетплейсов, продавцов товаров и владельцев пунктов выдачи заказов, несмотря на их значительное участие в гражданском обороте. При этом владелец маркетплейса как экономически сильная сторона имеет возможность в одностороннем порядке изменять условия договора, накладывать штрафные санкции и блокировать доступ к маркетплейсу своим контрагентам.
Контрсанкционные правила совершения сделок с недвижимостью
Указом Президента № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» от 01 марта 2022 года был введен специальный режим совершения сделок с недвижимым имуществом.
Он заключается в необходимости получения разрешения подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ (далее – «Правительственная комиссия») на сделки (операции), влекущие возникновение права собственности на недвижимое имущество и осуществляемые:
- резидентами с Недружественными лицами*
- резидентами с иностранными лицами, не являющимися Недружественными лицами, если предметом сделок (операций) является недвижимое имущество, приобретенное после 22 февраля 2022 года указанными иностранными лицами у Недружественных лиц
*Недружественные лица:
- иностранные физические и юридические лица, которые связаны с недружественными государствами[1] (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства)
- лица, находящиеся под контролем иностранных физических и юридических лиц, связанных с недружественными государствами, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности (т.е. в том числе расположенные в РФ)
К Недружественным лицам не относятся:
- лица, чьими конечным бенефициарами выступают РФ, российские физические и юридические лица, в том числе, в случае если этот контроль осуществляется через иностранные юридические лица, связанные с такими иностранными государствами, а информация о контроле над этими лицами раскрыта перед налоговыми органами РФ
- лица, находящиеся под контролем физических или юридических лиц, личным законом которых является право иностранного государства, не относящегося к иностранным государствам, совершающим недружественные действия, при условии, что такой контроль установлен до 01 марта 2022 года
- лица, находящиеся под контролем иностранного государства, не относящегося к иностранным государствам, совершающим недружественные действия, при условии, что такой контроль установлен до 01 марта 2022 года
Процедура получения разрешения Правительственной комиссии на сделки с недвижимостью
Правила выдачи разрешений Правительственной комиссией установлены Постановлением Правительства РФ от 06 марта 2022 года № 295 (далее – «Постановление № 295»). Кроме того, рекомендуемые условия выдачи разрешений закрепляются в выписках из протоколов заседания Правительственной комиссии.
Заявление о выдаче разрешения на осуществление сделки или группы сделок формально подается в Министерство финансов РФ (далее – «Минфин»). При этом практически обязательным является предварительное обращение в курирующее ту или иную отрасль министерство. На текущем этапе приоритетным маршрутом согласования является первоначальное обращение в отраслевое министерство напрямую, из которого пакет документов после рассмотрения и согласования в последующем направляется в Минфин. Согласно нашей практике, заявления, направленные напрямую в Минфин, перенаправляются в отраслевое министерство (с этим связана возможность федеральных органов исполнительной власти действовать в интересах заявителей). В рамках отраслевого министерства заявления распределяются по соответствующим департаментам в зависимости от специализации.
Заявителем может выступать резидент, Недружественное лицо или в интересах указанных лиц – федеральные органы исполнительной власти и (или) Центральный Банк.
Процедура получения разрешения Правительственной комиссии на сделки с недвижимостью
При обращении в министерство необходимо представить следующие документы:
- заявление по рекомендованной Минфином РФ форме
- обращение о выдаче разрешения на осуществление (исполнение) сделки (операции), содержащее информацию о цели, предмете, содержании и существенных условиях сделки (операции), о планируемых сроках действия такого разрешения, адресованное Правительственной комиссии и составленное в произвольной форме. В обращении требуется предоставить общее описание сделки и ее сторон, сумму сделки (нескольких операций), цену (порядок определения цены), скидки к рыночной цене и соответствующее обоснование (при наличии), указание на третьих лиц, имеющих отношение к сделке или ее реализации, обоснование необходимости согласования сделки (позитивные эффекты при реализации, негативные эффекты в случае отказа в согласовании)
- документ, подтверждающий государственную регистрацию заявителя – ЮЛ (иностранной организации, не являющейся юридическим лицом, в соответствии законодательством государства, в котором она учреждена) или ФЛ в качестве ИП
- паспорт заявителя – ФЛ
- учредительные документы заявителя – ЮЛ
- сведения о выгодоприобретателях, бенефициарных владельцах, лицах, осуществляющем контроль над сторонами сделки
- бухгалтерский баланс резидента по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления заявления[2]
- сведения о балансовой стоимости активов резидента по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления заявления
- письмо-согласие иностранного участника с основными условиями сделки (скан-копия)
- договор купли-продажи или иной договор, направленный на передачу актива. В случае если к моменту подачи пакета документов договор еще не подписан, на практике к пакету документов прикладывается проект договора, согласованный сторонами и максимально близкий к варианту, который стороны будут готовы подписать
- отчет о независимой оценке рыночной стоимости актива, проведенной оценщиком, занимающимся частной практикой и включенным в перечень оценщиков (оценочных компаний), рекомендованных подкомиссией Правительственной комиссии[3]
- экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, включенных в перечень, рекомендованный Правительственной комиссией[4]
- гарантийное письмо, содержащее обязательство по осуществлению добровольного направления в федеральный бюджет денежных средств в размере не менее 15% от рыночной стоимости приобретаемого актива, указанной в отчете о независимой оценке
- опись прилагаемых документов
Обращаем внимание, что дополнительные условия, выполнение которых необходимо для получения разрешения на сделку (операцию) в соответствии с Выпиской из протокола заседания подкомиссии Правкомиссии от 7 июля 2023 года № 171/5 с изменениями внесенными Выпиской из протокола заседания подкомиссии Правкомиссии от 26 сентября 2023 года № 193/4, актуальны только для сделок (операций) с ценными бумагами и долями и формально неприменимы к сделкам (операциям) с недвижимостью.
В частности, формально предоставление отчета об оценке приобретаемого актива необходимо только для сделок с акциями/долями, однако на практике мы сталкивались с запросом отчета об оценке профильным ведомством и по иным сделкам, включая сделки с недвижимостью. В связи с этим в целях успешного прохождения процесса согласования сделки и минимизации временных затрат рекомендуем осуществлять подготовку отчета об оценке предмета сделки наряду с основным пакетом документов.
Кроме того, в связи с тем, что отчет об оценке в настоящее время является основой для расчета добровольного взноса в бюджет, формально при его отсутствии нет базы для определения размера указанного взноса. При этом на практике нам известны случаи, когда даже при наличии отчета об оценке оплата добровольного взноса по сделкам с недвижимым имуществом не осуществлялась.
Порядок оформления пакета документов
Заявление и документы могут быть предоставлены как на бумажном носителе, так и в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, подписанного с использованием ЭЦП. На практике мы рекомендуем подавать документы на бумажных носителях. При этом при взаимодействии с профильным ведомством дополнительно запрашиваемые документы могут направляться как в бумажном, так и в электронном виде.
Заявление и документы предоставляются на русском языке, в случае если оригиналы документов, приложенных к заявлению, составлены на иностранном языке — необходимо также предоставить заверенный в установленном порядке перевод.
Документы должны быть прошиты и заверены печатью заявителя (при ее наличии). В случае если заявителем является ФЛ — документы заверяются подписью ФЛ.
Заявление может быть представлено представителем заявителя, имеющим нотариально удостоверенную доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия лица на представление заявления.
К заявлению также прилагается опись направляемых документов.
Сроки принятия решения
Критерии и сроки принятия решения оценить достаточно сложно, так как регулирование является сравнительно новым и сложившейся практики в данный момент нет.
Исходя из нашего опыта, рассмотрение и согласование сделки занимает от 4 до 6 месяцев.
______________________________________________________________
[1] Перечень иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц, утвержден Распоряжением Правительства РФ от 05 марта 2022 года № 430-р.
[2] При отсутствии указанного бухгалтерского баланса в государственном информационном ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчетности, предусмотренном ст. 18 Федерального закона «О бухгалтерском учете». Данный документ является специальным для сделок с недвижимостью
[3] Актуальный перечень оценочных организаций размещен на сайте Минфина по ссылке: https://minfin.gov.ru/ru/permission/79-81?id_57=301496-perechen_otsenshchikov_otsenochnykh_organizatsii_rekomendovannykh_dlya_provedeniya_otsenki_rynochnoi_stoimosti_aktivov
[4] Актуальный перечень саморегулируемых организаций размещен на сайте Минфина по ссылке: https://minfin.gov.ru/ru/document/?id_4=301783