Изменение порядка перевода земель с/х назначения в земли иных категорий

1 апреля 2025 года был принят Федеральный закон № 52-ФЗ («Закон»), который внес ряд значимых изменений в Земельный кодекс РФ («ЗК РФ»), Градостроительный Кодекс РФ, а также Федеральный закон № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» («Закон о переводе земель из одной категории в другую»).

Закон вступает в силу с 1 марта 2026 года. Исключение составляют положения, связанные с изменением перечня оснований для перевода земель сельхозугодий в другие категории земель, данные положения вступят в силу с 1 января 2027 года.

Юристы практики недвижимости отмечают, что Закон принят с целью установления новых механизмов для предотвращения сокращения площади земель с/х назначения. Данные механизмы ограничивают возможность принятия органами государственной власти субъектов РФ решений о переводе таких земель в иные категории без согласования с федеральными органами власти.

Среди наиболее значимых положений Закона можно выделить следующие.

Обновление порядка перевода земельных участков земель сельскохозяйственного назначения в другие категории земель

В отличие от предусмотренного действующим законодательством порядка, согласно которому изменение категории земель с/х назначения осуществляется исключительно на основании акта исполнительного органа власти субъекта РФ, Закон устанавливает более сложную и многоуровневую процедуру согласования перевода таких земель в иные категории, предполагающую в определенных случаях согласование такого перевода с Минсельхозом РФ.

Новая процедура включает в себя следующие этапы:

• направление ходатайства в адрес исполнительного органа субъекта РФ
• направление исполнительным органом субъекта РФ предложения о переводе земель с/х назначения в иную категорию высшему должностному лицу субъекта РФ
• согласие высшего должностного лица субъекта РФ
• направление высшим должностным лицом субъекта РФ законодательной инициативы о переводе земель с/х назначения в иную категорию в адрес законодательного органа субъекта РФ
• получение законодательным органом субъекта РФ заключения Минсельхоза РФ (этап применим только в случае перевода земель сельхозугодий)
• принятие законодательным органом субъекта РФ соответствующего закона о переводе земель с/х назначения в иную категорию
• принятие акта исполнительного органа власти субъекта РФ о переводе земель с/х назначения в иную категорию

При планировании хозяйственной деятельности на землях с/х назначения, для осуществления которой потребуется перевод данных земель в иные категории, необходимо учитывать, что увеличение числа этапов, необходимых для перевода земель с/х назначения в иные категории, увеличит время осуществления процедуры по переводу.

Изменение перечня оснований для перевода земель сельхозугодий в другие категории земель

Существенно сокращен перечень оснований перевода земель сельхозугодий или земельных участков в составе таких земель в другую категорию.

С 1 марта 2027 года перевод земельных участков, отнесенных к землям сельхозугодий в другие категории земель может быть осуществлен только в следующих случаях:

• если такие земли стали непригодными для с/х производства в связи с их консервацией или загрязнением химическими веществами, различными микроорганизмами и иными веществами
• в связи с созданием особо охраняемых природных территорий
• в связи с установлением или изменением границ населенных пунктов
• если в границах таких земель осуществляется строительство/реконструкция объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства/реконструкции или в случае, если такие работы осуществляются в связи с выполнением РФ международных договоров (п. 1 и п. 2 ст. 49 ЗК РФ)
• в связи с добычей полезных ископаемых (за исключением добычи общераспространенных полезных ископаемых)

Таким образом из перечня оснований для перевода земель с/х угодий в земли иных категорий исключается возможность их перевода:

• в связи с размещением промышленных объектов
• если такие земли непригодны для осуществления с/х производства и включены в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса
• в случае строительства объектов социального назначения, объектов здравоохранения, образования
• для целей добычи общераспространенных полезных ископаемых
• в случае строительства линейных объектов (ж/д путей, нефтепроводов и т.д.), если такие объекты не относятся к объектам государственного или местного значения

Полагаем, что для землепользователей наиболее критичным из исключений является невозможность перевода земель с/х угодий в связи со строительством частных линейных объектов (например, ж/д пути необщего пользования, частные дороги), размещение которых, по общему правилу, не допускается в границах земель с/х назначения без перевода земель в иные категории после завершения строительства таких объектов. Данное решение законодателя может повлечь увеличение числа судебных споров по вопросу законности размещения определенных линейных объектов на землях с/х назначения без их перевода в иные категории земель.

Также стоит выделить запрет на перевод земель с/х назначения в иные категории в связи с добычей общераспространенных полезных ископаемых. Ранее Россельхознадзор неоднократно привлекал внимание общественности к проблеме нелегальной добычи общераспространенных полезных ископаемых на землях с/х назначения. Такая добыча приводила к уничтожению плодородного слоя почвы и деградации земель, что впоследствии делало невозможным использование участков в с/х целях. Наличие же в Законе о переводе земель из одной категории в другую возможности осуществить перевод земель с/х назначения в иные категории в связи с добычей общераспространенных полезных ископаемых, предоставляло «зеленый свет» для добычи данной категории ископаемых. Как мы видим из положения Закона, законодатель прислушался к контролирующим органам и установил полный запрет на перевод земель с/х назначения в иные категории для добычи общераспространенных полезных ископаемых, что потенциально может снизить число вышеуказанных нарушений.

Установление особого порядка согласования проектов территориального планирования и проектов генеральных планов в случае включения в состав населенных пунктов земель относящихся к сельхозугодьям

Согласно Закону, проекты схем территориального планирования муниципальных районов, а также проекты генеральных планов поселений и округов, которыми предусмотрено включение в границы населенных пунктов земель, относящихся к сельхозугодиям, подлежат согласованию с Минсельхозом РФ на предмет их соответствия целям развития сельского хозяйства.

Указанные положения направлены на достижение основной цели Закона по предотвращению сокращения площадей земель с/х назначения за счет ограничения полномочий местных органов власти в отношении земель, относящихся к сельхозугодьям.

Порядок установления и изменения границ сельхозугодий в составе земель сельскохозяйственного назначения

Границы сельхозугодий в составе земель с/х назначения будут устанавливаться и изменяться решениями Минсельхоза РФ в порядке, предусмотренном Правительством РФ, с обязательным приложением к таким решениям сведений о границах сельхозугодий в виде графического описания местоположения границ и перечня координат характерных точек границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН.

Результатом указанных изменений станет включение в ЕГРН информации о границах сельхозугодий, что позволит снизить риск ошибочного включения таких земель в границы населенных пунктов, а также будет способствовать обеспечению рационального использования земель с/х назначения и повышению эффективности с/х производства.